Grondbeleid in Bloemendaal
Deze paragraaf geeft een toelichting op de bouwgrondcomplexen, projecten waar sprake is van actieve grondpolitiek. De overige projecten maken onderdeel uit van de toelichting van het programma volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing.
De gemeente voert een behoudende (grond)-politiek. Dit is een direct gevolg van het ruimtelijk beleid in de gemeente om geen (grootschalige) uitleglocaties te ontwikkelen en tevens om financiële risico's te beperken. Op dit moment geldt nog sterker dan vroeger dat het beleid erop gericht is het bijzondere woon- en leefmilieu te beschermen. Daar waar volgens het bestemmingsplan gebouwd mag worden, stelt de gemeente zich reactief op: ze laat het initiatief over aan ‘de markt’. Uitzondering wordt slechts gemaakt wanneer sprake is van een maatschappelijk belang. Op het gebied van de volkshuisvesting richt het beleid zich op het behoud, de vervanging van, aanpassing en indien mogelijk uitbreiding van de woningvoorraad. Om invloed te kunnen uitoefenen op het aantal sociale woningen is de verordening sociale woningbouw van kracht. Soms krijgt de gemeente de regie over de uitbreiding van de woningvoorraad doordat ze de invulling van een bouwlocatie bepaalt omdat ze de grond in bezit heeft of deze aankoopt.
Nota Grondbeleid
De in november 2012 vastgestelde Nota Grondbeleid is een strategische nota die op hoofdlijnen de kaders schetst voor het grondbeleid van de gemeente Bloemendaal. De kaders voldoen aan het gestelde in het Besluit Begroting en Verantwoording (hierna: BBV) en sluiten aan op de door de commissie BBV uitgebrachte samenvattende richtlijn ‘Notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken van juli 2019.
Kostenverhaal
De Grondexploitatiewet als onderdeel van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening geeft de gemeente mogelijkheden om kosten te verhalen op zelfrealisatoren. Dit is geregeld in de Handreiking Kostenverhaal. Voor de volgende projecten zijn overeenkomsten opgesteld: Park Vogelenzang; Reinwaterpark; Landgoed Dennenheuvel; Westelijke Randweg 1; Hotel Bloemendaal aan Zee; Tetterodeweg 8-10.
Projecten
In Bloemendaal is er bij een aantal projecten sprake van actieve grondpolitiek te weten: Bispinckpark Noord en Zuid, Blekersveld en bij Vitaal Vogelenzang. Dit betreffen bouwgrondcomplexen. De overige projecten ruimtelijke ordening vallen buiten deze categorie omdat de gemeente hier geen grondpositie heeft en/of er geen sprake is van bouwgrondcomplexen in de zin van het BBV. De rol van de gemeente bij de overige projecten is de herziening van een bestemmingsplan en overige activiteiten in het kader van de ruimtelijke ordening. De gemeente streeft ook bij projecten waarbij de grond geen eigendom is van de gemeente naar eenduidige afspraken en heldere verantwoording van de kosten. Dit wordt vastgelegd in een intentie en/of anterieure overeenkomst. De verantwoordingsinformatie van de projecten is opgenomen in de programmatoelichting.
De belangrijkste ontwikkelingen in 2022 zijn:
Bispinckpark Noord en Zuid
Kenmerk
Bouwgrondcomplex, niet in exploitatie genomen grond. Vanaf de jaarrekening 2016 wordt de boekwaarde verantwoord als strategische grond onder de rubriek materieel vaste activa met economisch nut.
Marktpositie
De gemeente is eigenaar van de grond.
Stand van zaken en ontwikkelingen
Door besluiten in 2015 kwam de grond vrij voor herontwikkeling en verkoop. Hiervoor werd in 2016 een Plan van Aanpak in de raadscommissie besproken. In 2016 besloot de raad dat de locatie Bispinckpark mogelijk voor sociale woningbouw in aanmerking zou kunnen komen. Voor het Landje van Van Riessen bestaat deze mogelijkheid ook hoewel de aankoopsom van de grond beduidend hoger is dan de te verwachten opbrengsten bij sociale woningbouw. Het document Stedenbouwkundig Perspectief geeft diverse stedenbouwkundige bebouwingsmogelijkheden weer en is beschikbaar gesteld aan de raad. In 2020 is een marktwaardetoets uitgevoerd tegen de geldende bestemming. Dit heeft niet geleid tot een (verplichte) afwaardering van de grond. In december 2020 is het project weer opgestart.
In 2021 is er gewerkt aan het samenvatten van de participatie en ontwikkelen van enkele hoofdscenario’s. In 2023 zal door het college een projectopdracht worden vastgesteld. De raad zal in 2023 een ontwikkelvisie vaststellen.
Blekersveld
Kenmerk
Bouwgrondcomplex, niet in exploitatie genomen grond.
Marktpositie
De gemeente is eigenaar van de grond.
Stand van zaken en ontwikkelingen
De ontwikkeling is in uitvoering. De gemeenteraad heeft in december 2020 een budget beschikbaar gesteld voor het kappen van de bomen en het saneren van de grond.
Er zullen geen tijdelijke woningen worden gerealiseerd op deze locatie. De gemeenteraad heeft in 2021 besloten een ontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen voor de realisatie van 80 permanente woningen. De gemeente is in overleg met BrederodeWonen om de grond over te nemen en hier woningen te realiseren.
Vitaal Vogelenzang
Kenmerk
Bouwgrondcomplex, in exploitatie genomen grond.
Marktpositie
De gemeente is eigenaar van de grond.
Stand van zaken en ontwikkelingen
De gemeenteraad van Bloemendaal heeft in het najaar van 2016 opdracht gegeven om de leefbaarheid en kwaliteit van de openbare ruimte in Vogelenzang te verbeteren.
De gemeenteraad heeft in 2017 een ontwikkelscenario vastgesteld waarbij de huidige voetbalvelden ruimte maken voor woningbouw en de tennisbanen en voetbalvelden een andere plek in het plangebied krijgen.
Bij de uitwerking van dit scenario zijn belanghebbenden nauw betrokken. Dit is in september 2018 goedgekeurd door de gemeenteraad. Er is gewerkt aan het opstellen van een Ruimtelijk Programma van Eisen en een ontwikkelstrategie. In dit proces is ook de financiële haalbaarheid onderzocht en gemonitord. Met de sportverenigingen, en de beoogde gebruikers van het IKC zijn afspraken vastgelegd.
In september 2020 is het voorstel voor de ontwikkelstrategie, Ruimtelijk Programma van Eisen en financiële haalbaarheidsanalyse goedgekeurd door de gemeenteraad.
In 2022 is een projectontwikkelaar geselecteerd die binnen de ruimtelijke kaders het winnende ontwerp verder uitwerkt. Het wijzigen van het bestemmingsplan/omgevingsplan is gestart en er zijn diverse participatiemomenten gehouden. Er is een grondexploitatie geopend welke jaarlijks per balansdatum wordt geactualiseerd.
Voorziening risico’s grondexploitaties
Een bouwgrondcomplex wordt als 'in exploitatie genomen' beschouwd zodra de raad een grondexploitatiebegroting heeft vastgesteld. De financiële gevolgen van het grondbeleid hebben impact op de gemeentelijke begroting, het weerstandsvermogen en de risicobeheersing. Risico's moeten in een vroegtijdig stadium van planontwikkeling en besluitvorming transparant zijn en zo volledig mogelijk onderdeel van de besluitvorming uitmaken. Het succes van het grondbeleid hangt mede af van de wijze van samenwerking met marktpartijen en/of overheden. In de berekeningen van de exploitatieopzetten wordt zo veel mogelijk rekening gehouden met actuele prijs- en opbrengststijgingen en de fasering van kosten en opbrengsten in de tijd in relatie tot de risico's in de markt en de economische omstandigheden. De berekeningen worden jaarlijks geactualiseerd en ter vaststelling aan de raad aangeboden om zicht op de financiële consequenties te houden. Eventuele geprognosticeerde verliezen worden via een voorziening afgevangen. Voor Vitaal Vogelenzang is per balansdatum 31-12-2022 de grondexploitatiebegroting geactualiseerd. De bijgestelde begroting voorziet geen verlieslatend complex. Om die reden bedraagt de stand van de voorziening Risico's grondexploitaties per balansdatum € 0.